Hipoteca para segunda vivienda: condiciones y alternativas

Una casa en la playa, un piso para alquilar o una vivienda en el pueblo. Comprar una segunda vivienda es posible con hipoteca, pero las condiciones no son las mismas que para la primera. Te contamos qué esperar.

¿Por qué los bancos son más exigentes?

Para la entidad, una segunda vivienda tiene más riesgo: si las cosas se complican, la gente deja antes de pagar la casa de vacaciones que la suya. Por eso suelen:

• Financiar un porcentaje menor del valor, normalmente entre el 60% y el 70%.
• Ofrecer plazos más cortos que en la vivienda habitual.
• Aplicar a veces un interés algo más alto o pedir más productos vinculados.
• Mirar con más lupa tu ratio de endeudamiento, porque sumarás dos cuotas.

Son prácticas de mercado, no límites legales: cada entidad fija los suyos.

La ley te protege igual

La ley de crédito inmobiliario se aplica a cualquier préstamo con garantía de un inmueble de uso residencial a una persona física, no solo a la vivienda habitual. Tienes los mismos derechos: la FEIN diez días antes, la visita gratuita al notario y el mismo reparto de gastos, en el que la tasación es de tu cuenta.

Cuánto necesitas ahorrado

Si el banco financia el 70%, tendrás que poner el 30% restante más los gastos de compra (impuestos, notaría y registro de la compraventa, tasación). Es bastante más que en una primera vivienda, y es la razón por la que muchas personas recurren al valor de su casa actual.

La alternativa: usar tu casa actual como garantía

Vía	Cómo funciona	A tener en cuenta
Ampliar tu hipoteca	Aumentas el capital de la hipoteca de tu vivienda habitual para pagar la entrada	Una sola cuota, pero tu casa respalda las dos compras
Préstamo con garantía de tu casa	Si tu vivienda está pagada, la usas como garantía de un préstamo nuevo	Mejor interés que un préstamo personal; tu casa queda hipotecada
Hipoteca sobre las dos viviendas	Un préstamo con ambas casas como garantía	Más financiación, más riesgo si algo falla

Cualquiera de estas vías pone en juego tu vivienda habitual: hay que calcular la cuota con holgura. Lo explicamos en préstamo con garantía hipotecaria.

Impuestos de tener una segunda vivienda

• IBI cada año, como cualquier inmueble.
• Imputación de rentas en el IRPF si no la alquilas: declaras como renta un 2% de su valor catastral (un 1,1% si el municipio revisó sus valores catastrales con efectos desde 2012), sin poder deducir gastos. Un real decreto-ley del 29 de septiembre de 2026, pendiente de convalidación en el Congreso, la cambiaría desde 2027 por una escala del 1,1% al 3% según la suma de los valores catastrales de tus inmuebles.
• No hay deducción por la compra: la deducción por vivienda desapareció en 2013 y solo se mantiene para quien compró su vivienda habitual antes.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto financia el banco en una segunda vivienda?

Lo habitual es entre el 60% y el 70% del valor de tasación o del precio, el que sea menor. Cada entidad fija su límite.

¿Puedo usar mi casa para comprar una segunda vivienda?

Sí, ampliando tu hipoteca o con un préstamo con garantía de tu vivienda habitual. Consigues más financiación, pero tu casa respalda la operación.

¿Qué impuestos paga una segunda vivienda?

El IBI y, si no está alquilada, la imputación de rentas en el IRPF: un 2% del valor catastral, o un 1,1% si el municipio revisó sus valores catastrales con efectos desde 2012.

Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento jurídico ni financiero. Cada caso depende de tu situación concreta y de la normativa vigente en cada momento; consúltanos tu caso o acude a un profesional para valorarlo.