Hipoteca con reforma: cómo financiar la obra de tu vivienda

Reformar la cocina, cambiar las ventanas, redistribuir un piso antiguo recién comprado… Una reforma seria cuesta dinero, y financiarla bien es la diferencia entre disfrutarla y arrastrarla. Te contamos las opciones.

Las cuatro formas de financiar una reforma

Vía	Cuándo encaja	A tener en cuenta
Hipoteca que incluye la obra	Vas a comprar una vivienda para reformarla	Pide licencia, proyecto y presupuesto; el dinero se entrega por fases
Ampliación de hipoteca	Ya tienes hipoteca y la vivienda tiene valor de sobra	Suele ser la vía más barata para una obra grande
Préstamo con garantía hipotecaria	Tu vivienda está pagada o casi	Buen interés y plazo largo; la casa queda como garantía
Préstamo personal	Reformas pequeñas o urgentes	Rápido y sin tasación, pero con más interés y menos plazo

La hipoteca que incluye la reforma

Si compras una vivienda para reformarla, el banco puede tasarla en la hipótesis de obra terminada, es decir, por lo que valdrá una vez reformada. Para eso pide la licencia, el proyecto y el presupuesto. El dinero de la obra no se entrega de golpe: se va liberando según avanza, contra las certificaciones de obra, y durante ese tiempo a veces solo pagas intereses.

Es la opción más cómoda cuando la reforma es grande, porque todo queda en una sola hipoteca a largo plazo. Cómo influye la tasación lo contamos en la tasación de la vivienda.

Si ya tienes hipoteca: ampliarla

Ampliar la hipoteca es aumentar el capital del préstamo que ya tienes para pagar la obra. Como la garantía ya está constituida, suele salir más barato que montar una operación nueva. Y si además tienes otras deudas, puedes aprovechar para reunificarlas en la misma cuota.

IVA reducido en la obra

Las obras de renovación y reparación de tu vivienda pueden llevar un IVA del 10% en lugar del 21% si se cumplen tres condiciones:

• El cliente es un particular que usa la vivienda para sí (también una comunidad de propietarios).
• La construcción o la última rehabilitación terminó al menos dos años antes de empezar la obra.
• Los materiales que aporta el contratista no superan el 40% de la base imponible.

Un real decreto-ley del 29 de septiembre de 2026, pendiente de convalidación en el Congreso, amplía desde el 1 de diciembre de 2026 este IVA del 10% a las obras en viviendas alquiladas como residencia habitual del inquilino, sea quien sea el propietario.

Deducciones y ayudas si mejoras la eficiencia

• IRPF: deducción del 20% si reduces la demanda de calefacción y refrigeración, o del 40% si reduces el consumo de energía o llegas a una calificación A o B, para obras terminadas hasta el 31 de diciembre de 2026 en tu vivienda habitual o en una alquilada. En obras de todo el edificio, del 60% hasta finales de 2027.
• Ayudas a la rehabilitación del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, con convocatorias de cada comunidad autónoma.
• Si la reforma mejora mucho la eficiencia, mira también las hipotecas verdes.

Preguntas frecuentes

¿Se puede meter la reforma en la hipoteca?

Sí. Al comprar, el banco puede tasar la vivienda por lo que valdrá reformada y entregar el dinero de la obra por fases, según las certificaciones de obra.

¿Qué es mejor para una reforma, ampliar la hipoteca o un préstamo personal?

Para una obra grande, ampliar la hipoteca suele salir más barato por el interés y el plazo. El préstamo personal es más rápido y encaja en reformas pequeñas.

¿Qué IVA lleva la reforma de una vivienda?

El 10% si la haces como particular, la vivienda tiene más de dos años y los materiales que pone el contratista no superan el 40% de la base. Si no, el 21%.

Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento jurídico ni financiero. Cada caso depende de tu situación concreta y de la normativa vigente en cada momento; consúltanos tu caso o acude a un profesional para valorarlo.